La donation est un moyen fréquemment utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier à la génération suivante ou à des tiers. En Belgique, les donations de biens immobiliers sont soumises à différents types d’impôts. Il est ainsi essentiel de connaître les mécanismes fiscaux mis en place et les frais encourus avant d’envisager une telle opération.
Le fonctionnement de la donation en Belgique
La donation est un acte juridique par lequel une personne (le donateur) transfère gratuitement tout ou une partie de son patrimoine à une autre personne (le bénéficiaire).
Cette transmission peut être réalisée soit de manière directe, soit via un intermédiaire comme un notaire. Dans le cas des patrimoines immobiliers, la donation en Belgique doit nécessairement être effectuée devant un notaire pour être valable.
Types de donations
Plusieurs sortes de donations existent pour transmettre un bien immobilier :
- La donation simple : il s’agit de la forme la plus courante, où le donateur transmet purement et simplement la pleine propriété du bien au bénéficiaire sans condition particulière.
- La donation avec réserve d’usufruit : le donateur cède la nue-propriété du bien immobilier au bénéficiaire, mais conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser et de jouir du bien jusqu’à sa mort.
- La donation-partage : permet au donateur de répartir ses biens entre plusieurs bénéficiaires (souvent ses enfants) tout en respectant les règles successorales et en évitant des conflits ultérieurs entre les héritiers.
Distinction entre droit d’enregistrement et droits de donation
Les impôts applicables lors des donations peuvent être regroupés en deux catégories : le droit d’enregistrement et les droits de donation. Le droit d’enregistrement est un impôt portant sur l’établissement du contrat de donation, généralement réalisé par un notaire.
Il s’agit d’un montant fixe établi par chaque région belge. Les droits de donation quant à eux sont des impôts basés sur la valeur du bien immobilier transmis et les liens entre le donateur et le bénéficiaire.
Le droit d’enregistrement
Le droit d’enregistrement varie selon les régions : en Wallonie, Bruxelles capitale et en Flandre. Ce droit doit être acquitté par le bénéficiaire de la donation immobilière. Il doit être payé au moment de la signature du contrat devant le notaire
. Le montant est fixé par la région concernée et peut varier dans certaines conditions. Renseignez-vous auprès d’un conseiller fiscal ou d’une administration locale pour connaître le montant exact applicable dans votre cas.
Les droits de donation
Les droits de donation sont calculés sur base du rapport entre la valeur du bien immobilier donné et la relation entre donateur et bénéficiaire. Des taux progressifs sont appliqués en fonction de la valeur du bien (plus elle est élevée, plus le taux est élevé) et de la catégorie à laquelle appartiennent le donateur et le bénéficiaire.
La donation immobilière selon les régions belges
Le montant des droits de donation varie également selon les régions en Belgique. La législation fiscale diverge notamment dans certains aspects :
Flandre
En Flandre, les droits de donation se basent sur trois catégories de bénéficiaires : conjoint/cohabitant légal, ligne directe ; frères/sœurs ; et autres (y compris neveux/nièces). Les taux varient de 3% à 27% pour une donation en ligne directe ou au conjoint/cohabitant légal.
Des dispositions spéciales prévoient par ailleurs des tarifs réduits pour certaines donations immobilières ayant pour but de faciliter le développement immobilier local. À titre d’exemple, un taux réduit de 7% peut s’appliquer pour la donation d’un bien entre époux, cohabitants légaux ou personnes descendant directement l’un de l’autre.
Région de Bruxelles Capitale
Dans cette région, les droits de donation immobilière ont été simplifiés en mars 2021. On distingue désormais deux tarifs séparés suivant la valeur donnée (<15000€ ou >15000€), et les donataires sont répartis en trois catégories : ligne directe/conjoint ; entre frères/sœurs, et « Autres » (neveux/nièces, cousins…). Le taux des droits de donation va ainsi de 3% à 40%.
Wallonie
En Wallonie, depuis le 1er janvier 2020, il n’y a plus que deux catégories pour la taxation des donations immobilières : les tarifs concernant les conjoints/cohabitants légaux et enfants d’un côté, et ceux concernant tous autres bénéficiaires de l’autre. Les taux applicables varient alors entre 3% et 30%.
Pour conclure, il est essentiel de bien se renseigner sur les impôts relatifs aux donations immobilières selon votre région et votre niveau de parenté avec le bénéficiaire avant de vous lancer dans une telle opération.
